BLOG

Advocaat Vanspeybrouck

Betalingen strikt opvolgen en onmiddellijk reageren bij huurachterstal!

Zowel bij huurders als bij verhuurders bestaan er heel wat misverstanden bij de betaling van de huur. 

In een vorige blogpost maakten we al duidelijk dat een huurder niet zomaar eenzijdig kan beslissen om gedeeltelijk of geheel de huur in te houden.

Daarenboven moet er helemaal niet gewacht worden totdat er een huurachterstand is van 3 maanden vooraleer een procedure te kunnen opstarten. 

Er moet rekening worden gehouden met het feit dat er heel wat stappen moeten worden ondernomen vooraleer een onwillige huurder uit de woning kan worden gezet. U mag daarbij rekenen op een doorlooptijd van zo'n drie maanden.

Het is dus belangrijk om de betalingen strikt op te volgen en al bij de eerste maand huurachterstal, een procedure te overwegen. 

Meer info gewenst? Contacteer ons vrijblijvend!

 

Sta geen uitzonderingen toe bij huurwaarborg en brandverzekering!

Het aangaan van een huurcontract is voor veel huurders een dure aangelegenheid. 

Er wordt daarom soms wel eens aangedrongen om bepaalde kosten te kunnen afbetalen of zelfs om af te zien van het vestigen van een huurwaarborg. 

Het is evenwel niet echt aan te raden om hier op in te gaan, ook al heeft u medelijden met de kandidaat-huurder. 

Het wijst er immers op dat de kandidaat-huurders geen reserve hebben voor onverwachte kosten.

Er moet dan ook niet veel gebeuren alvorens de huurders in de problemen komen en de huur niet meer kunnen betalen.

U bent uiteraard op zoek naar solvabele huurders en wenst dergelijke problemen te vermijden.  

Indien de kandidaat-huurder sommige kosten niet kan betalen, is het beter om de zoektocht nog even verder te zetten. 

Meer informatie over dit onderwerp? Contacteer ons vrijblijvend.!

Zelf procedure opstarten bij aanhoudende problemen

Maar al te vaak komen er mensen over de vloer met een verzoekschrift huur op verzoek van de verhuurder. Er hangt hen dikwijls een uithuiszetting boven het hoofd wegens het niet betalen van huur.

Veelal komt de opmerking dat er tal van mankementen zijn aan het huurpand en dat zij de eigenaar meermaals hierop gewezen hebben.

Meldingen die meestal mondeling zijn gebeurd en dus niet te bewijzen zijn.

De eigenaar zou niets ondernomen hebben, waarbij er dan – vaak impulsief – beslist werd om huur te gaan inhouden. Zie hieromtrent ons eerder blogbericht.

Het is absoluut noodzakelijk om gebreken aan de woning schriftelijk te melden aan de eigenaar en hiervan een kopie te bewaren. Dit hoeft daarom niet in eerste instantie onmiddellijk een aangetekend schrijven zijn. Een bericht via SMS of e-mail kan in principe ook.

Indien dit niets uithaalt, dan contacteert u het best een gespecialiseerde advocaat.

Er kan dan in onderling overleg gekeken worden wat de beste opties zijn.

In een eerder bijdrage haalden we al aan dat het belangrijk is om een pand te verhuren die voldoet aan een aantal wettelijk voorziene minimale vereisten.

Zie ook de brochure "Kwaliteitsnormen voor zelfstandige woningen en kamers".

Een huurder kan een woonkwaliteitsonderzoek uitlokken, waarbij u riskeert dat het pand ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard. Er zijn daar een aantal netelige gevolgen aan verbonden.

Vaak komt er de opmerking van de verhuurder dat het pand in een goede staat verhuurd werd en de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid veroorzaakt werd door de huurder.

Het is inderdaad zo dat een controleur niet zal oordelen wie de gebreken effectief veroorzaakt heeft. 

Als verhuurder is het vaak moeilijk om concreet te gaan aantonen dat het huurgoed bij aanvang wel degelijk aan alle normen voldeed.

Het kan een oplossing zijn om bij aanvang van de huurovereenkomst, zélf een woonkwaliteitsonderzoek aan te vragen.

Na ontvangst van het conformiteitsattest, staat het ontegensprekeljk vast dat de woning op dat moment in orde was met de minimumnormen.

Indien de huurder later stelt dat de woning niet voldoet, zal dit eerder aan.zijn of haar handelen te wijten zijn. De huurovereenkomst kan dan ook niet vanaf het begin nietig worden verklaard, hetgeen de nadelige gevolgen sterk beperkt.  

Wenst u meer informatie over dit onderwerp? Contacteer ons vandaag nog vrijblijvend. 

Bij het brede publiek leeft het hardnekkige misverstand dat alle bouwgebreken zomaar vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en/of architect.

In een vorige blogpost werd er hier al dieper op ingegaan.

De meest voorkomende problemen handelen over (lichte) verborgen gebreken.

Dit gaat over constructiefouten die bij de oplevering niet konden worden vastgesteld en die op een later moment opduiken (De problematiek van zichtbare gebreken wordt hier behandeld). 

De absolute termijn om verborgen gebreken in te roepen, vervalt na 10 jaar. Deze termijn begint te lopen vanaf de voorlopige/definitieve) oplevering. 

In tegenstelling tot gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid, is er daarenboven nog een bijkomende proceduretermijn. Het gaat om een zeer beperkte periode waarbij de bouwheer naar de rechtbank moet stappen na het ontdekken van het verborgen gebrek. Er kan hierbij nog rekening worden gehouden met het feit dat er onderhandelingen liepen met de aannemer/architect om tot een minnelijke regeling te komen, doch dit mag geen jaren aanslepen! 

Indien men te lang wacht, loopt de bouwheer het risico dat de vordering wordt afgewezen. 

Het is dus belangrijk om dergelijke zaken niet te laten liggen en onmiddellijk juridisch advies in te winnen bij een specialist. 

Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op.