Soyez prudent avec l’ENAC !
Si pour une raison ou autre, un locataire subi une nuisance ou estime subir une perte de loyer, il est rapidement fait application de la soi-disant Exception Non Adimpleti Contractus (ENAC).
L’exception d’inexécution ou droit de suspension permet de suspendre une partie ou la totalité des propres obligations jusqu’au moment où le loueur a solutionné la nuisance.
Avant tout, le loueur doit avoir été mis plusieurs fois en demeure par écrit afin de l’informer de cette nuisance ou de ce vice. Le loueur doit aussi disposer du temps suffisant pour pouvoir y remédier.
Si cela ne sert à rien, une nouvelle mise en demeure s’impose, où le loueur est informé qu’il sera fait application de l’ENAC.
En outre, la suspension des propres obligations doit être en proportion avec la perturbation. Ainsi il ne sera pas accepté qu’aucun loyer ne soit payé si le bien est encore habitable. Une estimation correcte est toujours difficile, mais finalement d’une importance cruciale. Dans l’éventualité où le tribunal jugerait finalement que la suspension l’était à tort, ou trop élevée, cela peut avoir des conséquences très néfastes. Ainsi, il peut être jugé que le bail soit résilié au détriment du locataire, bien entendu avec les frais qui en découlent.
